Nachfrage, Angebot, Finanzierungsmöglichkeiten – die Verkaufsdauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Wo steht der Immobilienmarkt aktuell?
Hier geht es zum Finanzierungsexperten André Braukmüller
Transkription:
Wie lang dauert aktuell der Immobilienverkauf
Jörn Römer | 00:05.973
Herr May, Sie haben über Fördermittel gesprochen. Fördermittel zum Kauf einer barrierefreien Immobilie, habe ich Sie richtig verstanden? Gibt es da welche?
Frank May | 00:15.836
Ja, also da kann auch gern gleich der Herr Braukmüller noch ein bisschen was dazu sagen. Es gibt verschiedene Produkte am Markt und verschiedene Möglichkeiten am Markt. Per se ist das barrierefreie Kaufen einer Wohnung… als rein barrierefrei oder barrierearm momentan nicht so stark gefördert. Was gefördert wird, ist die Energetik, die gefördert wird, die aber in Kombination mit barrierefrei und barrierearm dann doch durchaus spannende Möglichkeiten zulässt. Auch da können wir vielleicht im späteren Punkt nochmal dazu kommen, da auch das Thema Investment nochmal, also dass man quasi eine Immobilie wesentlich früher kauft, als ich sie ja eigentlich selbst benötige und mir dadurch Benefit einhole. Oder aber auch, dass ich einfach sage, ich habe eine Immobilie mit einem KfW 40 oder KfW 40 QNG-Standard mit einer Barrierefreiheit drin und darüber kriege ich dann auch die Förderung. Es gibt die Möglichkeit, natürlich auch die eigengenutzte Immobilie so umzubauen, dass sie barrierefrei oder barrierearm ist. Und da gibt es tatsächlich den einen oder anderen Fördertopf, der aber nicht über die KfW gesteuert wird, zumindest nicht. großen Teilen, da kann wahrscheinlich der Herr Braukmüller ein Stück weit mehr dazu sagen, die sind eher regional verhaftet, durchaus auch mal in Gemeinden oder Städten, wo es für spezielle Produkte Förderung gibt. Da muss man sich aber bei seiner Gemeinde informieren, was es da geben kann. Ruf mal einfach mal an und fragt.
Jörn Römer | 01:42.322
Auf Gemeindeebene, das war mir nicht bewusst.
Frank May | 01:45.444
Ja, Stadt oder Gemeinden, das gibt ja immer mal so spezielle Töpfchen, das ist meist nicht groß, aber da werden halt spezielle Produkte gefördert. Rampen beispielsweise oder Balkongeschichten habe ich schon mal gehabt, die da gemacht wurden, auch Terrassenthematiken, die da gefördert wurden. Ob das so ist und wo es das gibt, das muss es wie gesagt sehr individuell, weil das kann jede Gemeinde für sich dann selbst entscheiden, ob die da was raushaut oder nicht.
Jörn Römer | 02:14.381
Herr Brauckmüller?
André Braukmüller | 02:16.563
Herr May hat recht. Telefonieren und Recherchieren hilft an der Stelle, um den einen oder anderen Topf noch ein… abzugreifen. Die großen Bereiche, also die, die quasi jeder kriegen kann, der den KfW-Part, immer vorausgesetzt, man hält sich natürlich an die Bedingungen, sind vom Fördervolumen her aus meiner Sicht überschaubar. Ich habe vorhin gerade ganz frisch nochmal geguckt, wenn wir im Rahmen ein Barriereobjekt, also die reine Barriereförderung liegt, kreditseitig bei maximal 50.000 Euro kreditiert. So ein Zinssatz von einer 3,21. Und wenn ich dazu jetzt mal so einen Bankzins von einfach 3,50, 3,60 daneben lege, den ich für einen Standardkredit bekomme, habe ich halt 0,3 Vorteil oder 0,4 auf 50.000. Dann sind das halt liebevoll mal 150 Euro im ersten Jahr. Wenn wir das über die nächsten Jahre hochrechnen, ist das gerne mitzunehmen, aber für mich nicht der Entscheidungstreiber.
Jörn Römer | 03:20.866
Klingt jetzt nicht so unglaublich. Das muss ich unbedingt haben. Aber wenn ich jetzt zu Ihnen komme, dann kennen Sie diese in der Regel schon. Aber die Empfehlung, also Sie können mich dazu beraten, was es für Förderungen gibt, aber empfehlen trotzdem, Sie wohnen in der und der Stadt, rufen Sie doch dort mal an, ob es dort Förderungen gibt, zum einen zum Erwerb oder zum Umbau.
André Braukmüller | 03:46.122
Ganz viele Fördertöpfe sind inzwischen ja nicht nur auf der Kreditseite, sondern sind Zuschusswelten. Dass ich hinterher sozusagen für die Themen, die ich gemacht habe, nochmal einfach ein anderes Portemonnaie anzapfen kann. Und das finde ich persönlich ganz charmant, wenn man für sich erstmal entschieden hat, was passieren soll. Dann kann ich natürlich auch alle die Bereiche, wo ich vielleicht noch was mitnehmen kann, einfach mitnehmen. Wie schon eben gesagt, das ist meistens keine entscheidungsrelevante Hilfe. Aber wenn ich hinterher irgendwie 3000 Euro geschenktes Geld kriege, kriege ich 3000 Euro geschenktes Geld.
Jörn Römer | 04:24.663
Haben oder nicht haben, aber macht den Kohl in dem Augenblick jetzt vielleicht nicht so dick. Aber das ist ein ganz interessantes Thema jetzt. Vielleicht macht es Sinn, sich schon frühzeitig mit dem Thema barrierefrei oder arm zu beschäftigen. Herr May, ist es sinnvoll, dass ich vielleicht schon dann in… jüngeren Jahren, damit man jetzt nicht uns beide sich mit dem Thema zu beschäftigen und in eine Kapitalanlage barrierefrei zu investieren, die ich später selber nutzen kann.
Frank May | 04:59.649
Es gibt ja wieder diese zwei Modelle. Im Grunde kann ich in eine barrierefreie Wohnung investieren oder schon direkt in eine Pflegeimmobilie, was ein großer Unterschied ist, weil barrierefrei ist ja quasi selbst gesteuert, wo ich unter Umständen diverse Serviceleistungen zubuchen kann, wenn sie sich in der Region anbieten, was oft machbar ist. Oder aber ich entscheide mich für eine richtige, echte Pflegeimmobilie, ein Pflegeheim. wo ich sagen kann, okay, ich kaufe halt ein, was weiß ich, 25, 30 Quadratmeter großes Apartment, das der Vollpflege unterliegt, wo ein Betreiber drin ist, der sich darum kümmert, wo es einen Essensplatz gibt, wo es einen Gemeinschaftsraum gibt, wo all diese Sachen angeboten werden, wenn Menschen halt alleinstehend sind und halt kein Pfleger mehr im Umfeld ist, wo man dann quasi seinen letzten Wohnraum hat. Und dann kann man halt in frühen Jahren unter Umständen schon entscheiden, wie sich der ausschaut und wie sich der gestaltet. Und das verbinde ich mit einer Kapitalanlage. Das heißt, ich kaufe mir ein Recht, bei einem Pflegeheimbetreiber oder Seniorenheimbetreiber eine Wohnung zu bekommen, wenn ich sie brauche. Das Problem heute ist nämlich nicht, dass ausgleichsig das, dass das extrem teuer ist, sondern das erste Problem ist überhaupt, so einen Platz zu bekommen. Und das in seinem eigenen Umfeld. Und das kann man sich schon, wenn man… Wenn man sich irgendwann überlegt, wie lege ich mein Geld sinnvoll an, zu sagen, okay, ich mache eine Kapitalanlage, die bringt mir so eine x Rendite und jeder Monat zahlt mir mein Mieter mein Geld, dann macht das unter Umständen Sinn, um dann auch zu denken, okay, als Benefit bekomme ich darüber hinaus noch bei dem jeweiligen Betreiber eine Garantie, dass wenn ich oder auch einer meiner Lieben oder Eltern oder irgendwas auch immer in meinem Umfeld mal einen Platz braucht, habe ich zumindest einen Pflegeplatz, der dann schon von mir belegt werden kann. Das ist dann im Zweifel nicht die Wohnung, die ich gekauft habe, sondern das kann an einem ganz anderen Standort eine ganz andere Wohnung sein. Aber ich habe die Garantie, dass ich zeitnah einen Pflegeplatz bekomme. Und da gibt es momentan relativ viele Möglichkeiten am Markt, solche Pflegeimmobilien zu kaufen mit Zuschüssen. Da braucht man ja nicht werden. Vor kurzer Zeit war ich mit einem Unternehmen auch in Hannover ansässig, Carestone, mal kurz darüber gesprochen. Und da kriegt man… KL44-QNG-Standard, kriegt man noch, weil man quasi, Sie hatten in einem früheren Gespräch mal ein Wort benutzt, eine Bruchbude, also eine ehemalige Bruchbude zu einem KL44-Top-Plus-QNG-Haus baut, kriegt man pro Einheit, glaube ich, nochmal circa 50.000 Euro Zuschuss. Also die kriegt man ausgezahlt, beziehungsweise auf den Kredit abgezogen vom Staat. und hat noch vergünstigte Darlehen und hat die Mieterinnahmen und vielleicht auch einen Steuervorteil. Also ganz viele kleine Punkte. Aber final ist die Entscheidung zu sagen, okay, ich mache das, um später mal sicher einen Pflegeplatz zu haben. Weil das wird passieren, dass diese Altersschere massiv auseinander geht und diese dünn gestreuten Wohnungen, ob das jetzt barrierefrei sind oder barrierearm oder Pflegewohnungen oder Seniorenwohnheimen, die gibt es nicht genug. Und gerade die städtplanerischen Leistungen der letzten 30 Jahre waren da eher, sagen wir mal, unterirdisch. Es gibt in den Zentrums-Nahenlagen keine Objekte mehr, die das hergeben. Und deswegen macht es Sinn, sich frühzeitig für so eine Immobilie zu interessieren und zu gucken, ob sie passt. Und dann ist es wieder wichtig, mit dem Profi von der Bank zu sprechen und mit uns zu sprechen und zu sagen, okay, macht das Sinn für dich, in deiner jetzigen Lebenssituation so etwas zu tun? Oder vielleicht gibt es das ein oder andere Produkt, was ähnlich ist, wo ich auch sage, dann kaufe ich jetzt eine Eigentumswohnung, die barrierearm oder barrierefrei ist. Was auch geht, wo ich dann halt Mieter drin habe über längere Jahre, einen ganz normalen Eigentumswohnungskomplex, wo halt Pflegedienste angebunden sind und kann das dann quasi nutzen und dann, wenn ich soweit bin, die mit einer Einbedarfskündigung dann oder weil ich sie selber nutze, dann auch für mich oder meinen Lieben gebrauchen.
Jörn Römer | 09:16.524
Das hatte ich gerade so auf den Lippen. Es ist Eigenbedarf. Wie einfach ist denn das, wenn ich jetzt eine barrierearme oder freie Wohnung mit dem Ziel dort selbst zu wohnen, wenn es danach ist, Ärzte in der Nähe und so weiter. Ist es so einfach, dort selbst die Wohnung oder das Objekt zu nutzen?
Frank May | 09:39.790
Was ist einfach? Meistens sind die Sachen, die einfach sind, ganz furchtbar kompliziert. Aber ja, grundsätzlich habe ich das Recht darauf, wenn ich einen Bedarf habe, der über den Bedarf des Mieters steht, dann diese Wohnung auch dann aus Eigenbedarf zu kündigen. Das ist ja meine Wohnung.
Jörn Römer | 09:57.501
Wie lange dauert sowas Ihrer Erfahrung nach? Haben Sie da Erfahrungen, wie lange sowas braucht?
Frank May | 10:02.543
Das kommt so ein Stück weit darauf an. Ich kann eine ganz normale Kündigung aus eigenem Bedarf machen. Das kann mit dem Super-G geht es auch drei Monate. Das kann auch ein bisschen länger gehen. Ich bin ein großer Freund des Sprechens mit dem Mieter. Also spreche mit dem Mann oder der Frau oder der Familie, die in dieser Wohnung ist. Barrierefreie Wohnungen sind aus ihrer Eigenschaft heraus eher selten Wohnungen, wo jetzt Familien drin wohnen, weil sie eher kleine drei Schlafzimmer haben. und spricht halt mit denen und sagt ihnen, dass das und das ist es, das könnte passieren. Und dann legt man das fest und dann ist das in Ordnung. Solange man mit offenen Karten spielt, geht das meistens, wenn alle Beteiligten über alles informiert sind, auch dann auch meistens ganz vernünftig über die Bühne.
Jörn Römer | 10:42.081
Also auch schon bei der Vermietung nicht erst, wenn es so weit ist.
Frank May | 10:45.922
Ja, es kommt also ein bisschen darauf an, wann sehe ich den Bedarf. Also wenn ich jetzt eine Wohnung habe und sage, ich sehe in den nächsten 20 Jahren nicht ernsthaften Bedarf, weil im Umfeld keiner ist, der den Bedarf in den nächsten 20 Jahren hat. Da muss ich jetzt nicht heute mit den Mietern sprechen, weil wahrscheinlich ein Mieterwechsel in einer Wohnung, wo nur zwei Personen sind, in den nächsten 20 Jahren doch relativ groß ist. Aber wenn ich jetzt einen kürzeren Zeithorizont habe, macht das schon Sinn, mit denen zu sprechen.
